이재명 부동산 정책의 진실 - 공급보다 철학이 앞선 위험한 실험

이재명 부동산 정책의 진실 – 시장개입 최소화 한다더니? 

이재명 대통령은 부동산 문제 해결을 위해 ‘공공주도 개발’과 ‘토지이익 환수제’를 핵심 정책으로 내세웠습니다. 표면적으로는 서민 주거 안정을 위한 정책처럼 보이지만, 그 이면에는 반시장적 발상과 비현실적 계획이 자리하고 있습니다. 이 글에서는 이재명 정부의 부동산 정책 전반을 분석하고, 그 한계와 위험성을 짚어보겠습니다.

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1. 이재명의 철학은 ‘공공이 개발하고 수익을 환수하자’

이재명 대통령은 성남시장 시절부터 ‘공공개발’을 강조해왔습니다. 대장동 사업 당시 성남도시개발공사를 통해 민간의 이익을 제한하고 공공수익을 확보했다고 자평했죠. 대통령이 된 이후에도 유사한 방식의 개발 모델을 전국적으로 확대하겠다고 밝혔습니다. ‘기획부동산형 개발’을 공공이 주도하겠다는 것입니다.

 

또한 그는 ‘토지이익 환수제’를 통해 집값 상승으로 발생한 개발이익을 정부가 회수하겠다는 입장을 견지해왔습니다. 언뜻 들으면 정의롭고 평등한 제도로 들릴 수 있지만, 이는 시장 참여자들의 동기를 약화시키고 공급 자체를 위축시킬 수 있는 위험한 방식입니다.

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2. 공공주도 개발은 왜 실패할 수밖에 없는가

문재인 정부 시절에도 공공주도 개발이 시도됐지만, 3기 신도시 지연, 토지보상 갈등, 민간 사업자들의 이탈 등으로 인해 실질적인 성과를 내지 못했습니다. 이재명 정부도 같은 실수를 반복하고 있으며, 민간의 자본과 전문성을 배제한 채 공공이 직접 시행하려는 구상은 현실적 제약을 무시한 탁상행정이라는 비판을 받고 있습니다.

 

특히 이재명 대통령이 자랑하는 대장동 사업 역시 실상은 민간 특혜의 상징으로 변질되었습니다. 실무를 맡은 유동규와 김만배 등은 엄청난 이익을 챙겼고, 시민이 받은 몫은 제한적이었습니다. 공공이 이름만 걸고, 실제로는 민간이 설계와 수익을 독점하는 구조가 반복될 경우, 이재명의 모델은 재현 불가능한 실패 사례로 남을 것입니다.

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3. 토지이익 환수제의 허구와 시장 파괴

이재명 정부가 강조하는 ‘토지이익 환수’는 본질적으로 토지에 대한 소유권을 약화시키는 정책입니다. 토지 소유자는 투자·개발·운영에 대한 권한은 줄고, 규제와 세금 부담만 증가하게 됩니다. 이는 시장에서 ‘매물 잠김’ 현상을 유도하고, 주택 거래량을 급감시킵니다. 결국 공급 부족과 집값 상승으로 이어지는 구조적 악순환이 발생합니다.

 

이미 서울을 중심으로 거래 절벽 현상이 심화되고 있고, 정부의 과도한 개입은 심리적 불안을 가중시키고 있습니다. 주택은 단순한 거주 수단이 아니라, 국민 자산의 대부분을 차지하는 핵심 자산입니다. 이재명 대통령이 이를 단지 ‘불로소득 환수 대상’으로만 접근하는 시각은 시장과 동떨어져 있습니다.

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4. 부동산은 철학이 아니라 현실이다

이재명 대통령의 부동산 정책은 철학적이고 이상주의적입니다. 그러나 시장은 철학으로 움직이지 않습니다. 수요와 공급, 가격과 인센티브, 금융과 유동성 등 복잡한 변수들이 상호작용하는 현실 속에서, 정치인의 이상론이 실현되기란 어렵습니다.

 

민간을 배제하고, 공공의 역할만을 강조하며, 개발이익을 ‘벌 받아야 할 것’처럼 치부하는 접근은 국민 대다수에게 불안만을 안겨줄 뿐입니다. 그 결과, 공급은 줄고 불확실성은 커지며, 가장 피해를 입는 것은 무주택 서민입니다.

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5. 지금 한국은 주택이 부족한가, 과잉인가?

표면적으로는 ‘공급이 많다’는 주장도 있습니다. 통계청에 따르면 전국 주택 보급률은 2023년 기준 약 104%로 나타났습니다. 하지만 이는 ‘집 수’ 기준으로, 실거주 가능한 주택이 모두 수요에 부합한다는 뜻은 아닙니다. 실제로 서울, 수도권을 중심으로는 여전히 주택 부족 현상이 심각합니다.

 

특히 1인 가구, 신혼부부, 청년층 대상의 소형주택은 턱없이 부족하고, 입지 좋은 곳의 실거주용 주택 수요가 집중되면서 가격은 여전히 높습니다. 즉, 공급은 지역·유형별로 '불균형' 상태이며, 이를 단순한 숫자만으로 과잉이라 보는 것은 오해입니다.

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6. 부동산 세금은 어떻게 부과되며, 누구에게 영향을 미치는가

한국의 부동산 세금은 크게 세 가지로 나뉩니다.

• 취득세: 집을 살 때 내는 세금. 보통 매매가의 1.1~4.6% 수준
• 재산세: 매년 6월 1일 기준 보유자에게 부과되는 세금. 공시가 기준
• 종합부동산세(종부세): 공시가 합산 11억 원 이상 주택 보유자 대상의 고액 보유세

이 중 종부세는 ‘다주택자’ 또는 고가주택 보유자에게 부과되며, 이재명 정부는 이를 강화하려는 경향을 보이고 있습니다. 그러나 이는 실제 거주 목적 1주택자에게도 부담을 줄 수 있다는 지적이 있습니다.

 

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7. 무주택자에 대한 대출 정책과 용어 해설

무주택자에게는 정부가 다양한 금융 지원을 제공합니다. 주요 상품은 다음과 같습니다.

• 보금자리론: 연 3%대 고정금리로 무주택자에게 제공되는 주택 구매 자금 대출. 소득 요건 있음
• 디딤돌대출: 연소득 6천만 원 이하 무주택 세대주 대상, 금리 2.1~3.6% 수준의 저금리 대출
• 청년 전세자금대출: 만 19~34세 청년 대상, 금리 1~2%로 전세 자금을 대출해주는 정책

하지만 집값이 고점에 머물고, DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강해지면서 실제 대출 가능 금액은 줄어들고 있습니다. 따라서 정책적 의지는 있지만 실효성에는 의문이 제기되고 있습니다.

 

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8. 이재명식 정책이 적용된 실제 사례와 그 결과

이재명 정부는 부동산 정책의 일환으로 4기 신도시 개발을 추진하고 있으며, 재건축·재개발 규제 완화, 공공임대주택 확대 등을 통해 주택 공급을 늘리겠다고 밝혔습니다. 그러나 이러한 정책들은 아직 구체적인 실행 계획이 부족하다는 지적을 받고 있습니다.

 

예를 들어, 3기 신도시의 경우에도 공급 지연과 토지보상 문제로 인해 실질적인 성과를 내지 못하고 있으며, 4기 신도시 역시 지역 선정과 인프라 구축 등의 문제로 추진에 어려움을 겪고 있습니다. 또한, 재건축초과이익환수제(재초환)와 같은 규제는 여전히 유지되고 있어, 민간의 참여를 유도하기에는 한계가 있습니다.

 

이러한 상황에서 이재명 정부의 부동산 정책은 선언적인 수준에 머무르고 있으며, 실질적인 주택 공급 확대와 시장 안정화에는 미흡하다는 평가를 받고 있습니다.